5月10日，由廣東省三舊改造協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究中心與廣東合一城市更新研究院聯(lián)合主辦、中科信業(yè)（廣東）產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)協(xié)辦的首屆大灣區(qū)舊改行業(yè)發(fā)展論壇暨“《廣東省三舊改造行業(yè)簡(jiǎn)訊》百期與2022年第一季度《廣東省三舊改造行業(yè)季報(bào)》、《2022年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌白皮書》發(fā)布會(huì)”圓滿落幕，多位大灣區(qū)“三舊”改造（城市更新）專家學(xué)者出席，共話2022大灣區(qū)舊改的新趨勢(shì)、新形勢(shì)和新格局。
數(shù)看大灣區(qū)“三舊”改造（城市更新）
據(jù)2022年第一季度《廣東省三舊改造行業(yè)季報(bào)》統(tǒng)計(jì)，本季度大灣區(qū)內(nèi)九市共監(jiān)測(cè)到900個(gè)“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，數(shù)量環(huán)比下降7.6%，同比下降21.8% 。其中317個(gè)為新增進(jìn)入初期階段的地塊/項(xiàng)目，新增項(xiàng)目動(dòng)態(tài)數(shù)量環(huán)比上升19.6%，同比下降42%，新增用地面積規(guī)模865.8萬(wàn)m²，用地面積規(guī)模環(huán)比下降18.8%，同比下降29.9% 。
從土地市場(chǎng)上看，截至2022年3月31日，22個(gè)重點(diǎn)城市有7個(gè)（北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢）已經(jīng)完成2022年首輪集中供地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年一季度已完成集中供地的7城共成交土地97宗，土地出讓金總額約1068億元。從供地政策看，政府“讓利”情況明顯，多地將保證金下調(diào)至起始總價(jià)的20%，溢價(jià)率則嚴(yán)控在15%以內(nèi)，有些地區(qū)溢價(jià)率上限甚至下調(diào)至10%。從土地成交情況看，市場(chǎng)兩極分化明顯。房企火力集中在優(yōu)質(zhì)地塊上，品相較差的地塊則無(wú)人應(yīng)價(jià)。從完成首輪拍地的城市來(lái)看，目前房企拍地?zé)崆檩^去年下半年有所回升。
從政策方面看，據(jù)2022年第一季度《廣東省三舊改造行業(yè)季報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2022年1月1日至3月31日，大灣區(qū)內(nèi)九市共發(fā)布了110條“三舊”改造（城市更新）政策，同比去年一季度增長(zhǎng)3%，環(huán)比去年四季度增長(zhǎng)8%。需要重點(diǎn)關(guān)注政策共41個(gè)，其中25個(gè)為正式稿，16個(gè)為征求意見稿。在灣區(qū)九市中，深圳發(fā)布的政策數(shù)量最多，其次是廣州、東莞“三舊”改造（城市更新）市場(chǎng)越活躍，越需要政府出臺(tái)相關(guān)配套文件予以指導(dǎo)和規(guī)范。
大灣區(qū)“三舊”改造（城市更新）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
據(jù)合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇觀察，灣區(qū)城市增量減速，存量整合提速�？傮w上來(lái)看，灣區(qū)城市更新呈現(xiàn)了比較明顯的趨勢(shì)。如，多渠道供應(yīng)保障性租賃住房，搭建長(zhǎng)效供應(yīng)機(jī)制；防止大拆大建，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造和歷史文化保護(hù)，盤活存量工業(yè)用地等。此外，市場(chǎng)主體呈現(xiàn)出國(guó)企央企補(bǔ)位、國(guó)民企協(xié)同作戰(zhàn)的發(fā)展趨勢(shì)。
中科信業(yè)作為城市更新的參與者，始終在堅(jiān)定的前行和不斷地探索。中科信業(yè)（廣東）產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)副總裁張恒銘認(rèn)為，在現(xiàn)階段的新形勢(shì)下，以及在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，新生態(tài)下的城市更新，必然是從土地紅利轉(zhuǎn)換到效率紅利，聚焦核心城區(qū)，盤活存量低效資產(chǎn)，從增量走向存量的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城深度融合，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。張恒銘表示，中科信業(yè)未來(lái)希望通過(guò)“專業(yè)引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、金融保障”三者有機(jī)結(jié)合，搭建城市更新生態(tài)系統(tǒng)，希望在城市更新領(lǐng)域的探索能夠有利于行業(yè)的發(fā)展，也能夠更好地服務(wù)于行業(yè)。
城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌融合發(fā)展
根據(jù)廣東合一城市更新研究院《2022年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌白皮書》，2021年深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目新增計(jì)劃立項(xiàng)15個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模545.5公頃；新增實(shí)施方案公告項(xiàng)目19個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模1024.5公頃，留用地總規(guī)模135.8公頃；新增規(guī)劃公告16個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模457.1公頃，留用地總規(guī)模93.5公頃；新增留用地上平臺(tái)16個(gè)，總留用地規(guī)模為41.6公頃。
《白皮書》指出，城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌融合發(fā)展，有望大大助力重點(diǎn)片區(qū)整體升級(jí)，釋放更多的土地保障產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套等公共利益落地。羅宇認(rèn)為，隨著未來(lái)“利益統(tǒng)籌新政”的真正落地，利益統(tǒng)籌或?qū)⑦M(jìn)入4.0時(shí)代，從擴(kuò)大了政策適用范圍和創(chuàng)新了規(guī)劃容積算法等方面進(jìn)行創(chuàng)新，利于平衡項(xiàng)目多方主體的利益，推動(dòng)利益統(tǒng)籌全面深化高質(zhì)量發(fā)展。
經(jīng)過(guò)四十余年的發(fā)展，如今的深圳，一方面，居住用地新增供應(yīng)存在較大缺口壓力；另一方面，也面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和土地利用提質(zhì)增效的問(wèn)題。對(duì)此，羅宇分析表示，土地整備與城市更新是舊改的兩大模式，面對(duì)深圳的土地利用現(xiàn)狀和問(wèn)題，擴(kuò)大土地整備統(tǒng)籌范圍，對(duì)留用土地釋放更多政策紅利，匹配相應(yīng)住宅功能和指標(biāo)；同時(shí)，加大政府主導(dǎo)力度，引入前期服務(wù)商，推動(dòng)土地高效高質(zhì)的開發(fā)利用。
羅宇指出，在加大居住用地供應(yīng)的大背景下，利益統(tǒng)籌留用土地功能以居住為主，將有效保障居住用地供應(yīng)，滿足社會(huì)人口居住需求。政策變革往往蘊(yùn)含新的機(jī)遇，需積極關(guān)注政策動(dòng)向及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提前排兵布陣，才能搶得市場(chǎng)先機(jī)。
